Steuerberatung für Immobilien
Sie kaufen, vermieten, verkaufen oder möchten eine Immobilie an die nächste Generation übertragen? Dann beeinflusst die steuerliche Vorbereitung das Ergebnis oft stärker als der Kaufpreis. Saemann & Team aus Stuttgart berät private Eigentümer, Investoren und Immobiliengesellschaften, und zwar vor der Entscheidung ebenso wie während der laufenden Besteuerung.
Immobilienentscheidungen steuerlich vorbereiten
Welche Abschreibung ist realistisch? Welche Kosten lassen sich sofort absetzen? Was bedeutet ein späterer Verkauf? Diese Fragen klären Sie am besten vor dem Notartermin. Wer sie früh beantwortet, kann die steuerlichen Folgen in die Kalkulation einbeziehen, statt später nachzubessern.
Wir verbinden Ihr konkretes Vorhaben mit Ihrer persönlichen oder unternehmerischen Situation. Auf mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Beratung von Immobilieninvestoren und Immobiliengesellschaften können wir dabei zurückgreifen.
Unsere Leistungen rund um Immobilien und Steuern
Immobilienkauf und Kaufpreisaufteilung
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks bestimmt die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden Ihre Abschreibung. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, das Gebäude schon. Wir prüfen die Aufteilung anhand der Verkehrswerte von Gebäude und Grundstück. Eine möglichst hohe Gebäudequote, die sich nicht belegen lässt, hält einer Betriebsprüfung nicht stand. So wissen Sie vor dem Kauf, mit welcher Abschreibungsgrundlage Sie rechnen können.
Vermietung und laufende Besteuerung
Mieteinnahmen, Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltung müssen steuerlich sauber zugeordnet werden. Wir ordnen Ihre Vermietungseinkünfte ein und zeigen, welche Ausgaben abziehbar sind und welche nicht. Darlehenstilgungen gehören etwa nicht dazu, auch wenn Sie sie aus der Miete bezahlen. Die Steuererklärungen und laufenden Pflichten übernehmen wir im Rahmen unserer klassischen Steuerberatung.
Abschreibung und Modernisierung
Ob eine Baumaßnahme sofort abziehbar ist oder über die Abschreibung läuft, entscheidet ihre Art. Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten an, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Bringen Sie deshalb Angebote, Rechnungen und den Zeitplan der Maßnahmen mit, bevor Sie beauftragen.
Immobilienverkauf und steuerliche Folgen
Ob ein Verkauf steuerpflichtig ist, hängt vor allem davon ab, wann Sie die Immobilie angeschafft und wie Sie sie genutzt haben. Private Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahmen gelten unter anderem, wenn eine Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Bei Betriebsvermögen oder einer bereits gewerblichen Tätigkeit gelten andere Maßstäbe. Deshalb prüfen wir das gesamte Vorhaben und nicht nur den Verkaufsvertrag.
Immobiliengesellschaften und Transaktionen
Wir beraten gewerbliche Grundstückshändler, Bauträger und Immobiliengesellschaften zur steuerlichen und bilanziellen Abbildung ihrer Transaktionen. Dazu gehören ertragsteuerliche und grunderwerbsteuerliche Fragen. Beim Erwerb oder Verkauf einer Gesellschaft finden Sie weitere Informationen unter Unternehmenskauf und Umwandlung.
Immobilien vererben oder verschenken
Eine Übertragung innerhalb der Familie ist steuerlich vor allem eine Frage der Freibeträge und der Vorgeschichte. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei erwerben, Kinder 400.000 Euro je Elternteil. Frühere Zuwendungen derselben Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Den Wert der Immobilie ermitteln wir nach den gesetzlichen Bewertungsregeln. Unsere Beratung zu Erbschaft und Schenkung ergänzt diese Fragen um die Nachfolgeplanung.
Diese Informationen helfen beim ersten Gespräch
Schildern Sie uns zuerst, was Sie mit der Immobilie vorhaben und welche Entscheidung ansteht. Hilfreich sind:
- Kaufvertrag oder aktueller Vertragsentwurf
- Lage der Immobilie und Grundbuchauszug
- Angaben zur bisherigen und geplanten Nutzung (selbst bewohnt, vermietet, leer stehend)
- Finanzierungsunterlagen und Zinsnachweise
- Mietverträge sowie eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben
- Rechnungen oder Angebote für Baumaßnahmen
- Frühere Steuerbescheide und Angaben zu geplanten Übertragungen
Vorhaben verstehen
Sie schildern das Objekt, Ihre Ziele und den Zeitrahmen. Gemeinsam grenzen wir die steuerlichen Fragen ein.
Unterlagen auswerten
Kauf, Nutzung, Finanzierung und bisherige Besteuerung bilden die Grundlage der Prüfung.
Möglichkeiten besprechen
Wir zeigen die steuerlichen Folgen der infrage kommenden Schritte und benennen offene Punkte.
Umsetzung begleiten
Wir legen fest, welche Aufgaben wir übernehmen und welche Informationen dafür noch fehlen.
So besprechen wir Ihr Immobilienvorhaben
Häufige Fragen zur Immobilienbesteuerung
Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte Fälle der Eigennutzung sieht das Gesetz Ausnahmen vor.
Diese Regel lässt sich nicht pauschal auf betriebliche Immobilien oder gewerblichen Grundstückshandel übertragen. Vor einem Verkauf sollten deshalb die Eigentumsverhältnisse, die Nutzung und die maßgeblichen Zeitpunkte geprüft werden.
Bei privater Vermietung können Aufwendungen als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie mit der Erzielung der Mieteinnahmen zusammenhängen. Dazu zählen beispielsweise entsprechende Darlehenszinsen, Verwaltungskosten, Versicherungsbeiträge und bestimmte Erhaltungsaufwendungen.
Auch die Gebäudeabschreibung kann berücksichtigt werden. Nicht jede Zahlung ist jedoch sofort und vollständig abziehbar. Weitere Informationen zur laufenden steuerlichen Betreuung finden Sie unter Klassische Steuerberatung.
Für die Gebäudeabschreibung ist der auf das Gebäude entfallende Anteil maßgeblich. Grund und Boden unterliegt keiner regulären Abnutzung und wird deshalb nicht entsprechend abgeschrieben.
Ein Gesamtkaufpreis muss daher sachgerecht aufgeteilt werden. Diese Aufteilung beeinflusst die Höhe der Abschreibung und sollte nachvollziehbar dokumentiert sein.
Das hängt von Art, Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten ab. Bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn ihre Aufwendungen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.
Solche Kosten wirken sich grundsätzlich über die Gebäudeabschreibung aus. Auch unterhalb dieser Grenze ist ein sofortiger Abzug nicht automatisch möglich, etwa bei Erweiterungen oder anderen Herstellungskosten.
Für die steuerliche Beurteilung sind unter anderem der Immobilienwert, das Verwandtschaftsverhältnis, persönliche Freibeträge und frühere Schenkungen relevant.
Bei einer Übertragung zu Lebzeiten sollte auch Ihre weitere Nutzung und finanzielle Absicherung berücksichtigt werden. Mehr dazu erfahren Sie unter Erbschaft & Schenkung.
Der Aufwand hängt davon ab, welche Unterstützung Sie benötigen: die Klärung einer einzelnen Frage, die laufende Betreuung einer vermieteten Immobilie oder die Begleitung einer komplexen Transaktion.
Beschreiben Sie bei Ihrer Anfrage Ihr Vorhaben und den gewünschten Umfang. Bitten Sie vor der Beauftragung um eine Erläuterung der Leistungen und der Vergütung.
Besprechen Sie Ihr Immobilienvorhaben mit uns
Sie planen eine Investition, einen Verkauf oder eine Übertragung? Vereinbaren Sie einen Termin mit Saemann & Team in Stuttgart, unabhängig davon, wo die Immobilie liegt. Am besten sprechen wir vor dem Vertragsabschluss, denn dann lassen sich steuerliche Fragen noch in die Entscheidung einbeziehen.